Soutenus par le dispositif Pinel, les investisseurs sont au rendez-vous sur le marché du neuf. Prix stabilisés, taux d’emprunt au plus bas, l’effet de reprise profite aussi à l’ancien. Mais l’effritement continu du rendement locatif nuance ce tableau.

Les Français vont-ils continuer à opter pour l’investissement locatif ? Malgré de très bonnes conditions à l’achat, les motifs d’inquiétude restent présents chez les investisseurs.

Logements anciens : le temps de l’achat ?
Le marché de l’acquisition immobilière est favorable aux acheteurs. Les taux d’emprunt inférieurs à 2% deviennent la norme. Et l’évolution baissière de ces taux d’intérêts sur 2016 se confirme. En outre, dans l’ancien, les prix sont relativement stables depuis plus d’un an, voire en baisse même si Paris et l’Ile-de-France résistent mieux (Indice Notaires Insee des prix des logements anciens, 4^ème trimestre 2015, février 2016). Dans ces conditions, le marché redevient plus fluide, avec un volume global de transaction qui a progressé de 7% en 2015 pour atteindre 769 000 ventes selon MeuilleursAgents.com. La liquidité des biens s’en trouve confortée, ce qui rassure d’autant les investisseurs.

Logements neufs : l’effet Pinel perdure
Le marché du logement neuf a été réinvesti en 2015, en partie grâce à l’adoption du dispositif Pinel qui a envoyé un signal très positif. Ce dispositif, qui remplace le Duflot, offre une véritable souplesse aux acheteurs quant au choix de la durée de mise en location : 6 ans, 9 ans, 12 ans avec des réductions d’impôts croissante en fonction de cette durée (12% du montant de l’investissement pour un bien loué pendant 6 ans, 18% pendant 9 ans et 21% pendant 12 ans). La réduction d’impôt reste cependant plafonnée dans la double limite d’un investissement total de 300.000 euros et d’un prix de 5.500 euros le mètre carré, toute zone de construction. Elle est en outre soumise au plafonnement général des niches fiscales de 10 000 euros. Le dispositif devait prendre fin au 31 décembre 2016, mais face à son succès, le Président de la République a annoncé son prolongement d’un an. Une très bonne nouvelle pour les investisseurs qui comptent investir dans l’immobilier locatif neuf et alléger leur note fiscale.

Un rendement fragilisé
Si à l’achat, les conditions favorables sont réunies, la baisse du rendement préoccupe les investisseurs. D’après les chiffres de la FNAIM, les loyers des baux conclus en 2015 sont en baisse de 1,1% par rapport à 2014.. A Paris l’encadrement des loyers aurait provoqué une baisse des loyers d’environ 20 % des biens parisiens, et de 35 % pour les petites surfaces, d’après Plurience. Et elle devrait être étendue en régions. En outre, les charges supportées par les propriétaires sont en en constante augmentation, souligne la FNAIM qui s’alarme également de l’augmentation du risque des impayés. L’ensemble de ces éléments provoque un tassement du rendement locatif net, estimé désormais entre 3% et 4%, avant impôt, des chiffres plutôt médiocres. Aux obligations qui pèsent sur les propriétaires s’ajoute une autre source d’inquiétude : une éventuelle reprise en main des locations de courte durée, notamment à Paris et d’une réforme du micro-foncier.