Les SCPI offrent un cadre intéressant pour profiter du rendement de l’immobilier sans supporter les inconvénients d’un placement en direct dans la pierre. Stratégie originale peu connue, les parts SCPI peuvent être investies en démembrement de propriété.
Produits de la pierre-papier par excellence, les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) peuvent être détenues en démembrement de propriété, pour répondre à une stratégie patrimoniale originale.
Percevoir les loyers en détenant l’usufruit
Le démembrement de propriété d’un bien consiste à scinder les droits sur une chose en deux parties. L’usufruit d’une part est composé du droit d’utiliser le bien, et d’en percevoir les revenus. La nue-propriété d’autre part, est un droit de propriété amputé. Seule la réunion de toutes les prérogatives permet de vendre, ou de donner le bien en pleine propriété.
Appliqué à des parts SCPI, le démembrement permet à l’usufruitier d’acquérir le droit de toucher les revenus locatifs de la SCPI pour un coût moins élevé qu’une acquisition en pleine propriété. Cela lui permet d’accéder au rendement de l’immobilier de commerces et de bureaux sans être exposé à la perte du capital. Ce placement peut donc répondre aux besoins de revenus complémentaire de l’investisseur.
Cette stratégie présente toutefois une limite à connaitre à l’avance : il n’existe pas de marché secondaire organisé. Autrement dit, s’il a besoin de revendre son usufruit sur les parts de SCPI, le titulaire devra trouver un acquéreur lui-même.
Autre bémol : l’usufruit est un droit temporaire. Le démembrement de SCPI est en général prévu pour 10 ans. Si l’usufruitier devait décéder, il ne transmettra pas ses droits sur la SCPI à ses héritiers. L’usufruit s’éteint en effet avec le décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupérant automatiquement la pleine propriété du bien.
Investir à long terme en acquérant la nue-propriété
L’autre stratégie consiste à ne détenir que la nue-propriété des parts de la SCPI. Son intérêt se révèle à long terme. Dans ce mécanisme, le nu-propriétaire acquiert les parts de la SCPI pour un montant moins élevé que des parts en pleine propriété, puisque ses droits sont privés du droit de percevoir les revenus. Mais à l’issue de la période de démembrement, il se retrouve automatiquement pleinement propriétaire sans avoir à payer de complément de prix. En quelque sort, il gagnera le droit de percevoir les revenus versés par la SCPI. Cette stratégie peut être envisagée par l’épargnant qui a des liquidités à placer en vue de revenus futurs. En revanche, comme tout placement à long terme, et particulièrement dans l’immobilier, l’investissement en nue-propriété s’expose au risque de dévaluation du bien sous-jacent. Il convient donc de choisir avec soin les biens détenus par la SCPI, avec la même attention qu’un investissement en direct.
