Héritage, donation, achat en commun…, la détention par plusieurs personnes d’un bien immobilier pose la question de l’organisation de la gestion du bien et du rapport entre les propriétaires. A cet égard, la SCI marque des points sur l’autre mode de détention en commun, l’indivision.
Les écueils de l’indivision
Pour comprendre l’intérêt de la SCI, il faut partir de l’indivision et de ses inconvénients. Par défaut, deux personnes qui achètent un bien ensemble ou en héritent se trouvent en situation d’indivision. Or, dans une indivision, toute décision de gestion, c’est-à-dire qui dépasse ce qui est nécessaire à sa conversation, requiert majorité des deux tiers des indivisaires, parfois même à l’unanimité. Cette règle peut entrainer des blocages qui ne peuvent se résoudre que devant le juge, lequel peut même être amené à prononcer la vente du bien en cas de désaccord persistant. Pour assouplir ce fonctionnement, les indivisaires peuvent certes conclure une convention, c’est-à-dire un contrat à travers lequel ils décident de règles précises, nomment un gérant qui pourra agir sans l’accord des co-indivisaires dans la limite des pouvoirs qui lui auront été confiés. Toutefois, ces conventions ne peuvent durer que 5 ans, renouvelables, et n’offrent pas la même souplesse que les statuts d’une société.
La SCI : prévision et décision
La SCI permet d’éviter ces inconvénients. Par la rédaction de statut précis, vont être fixées et approuvées à l’avance par les associés toutes les règles de fonctionnement de la communauté. Ils auront anticipé les différentes évolutions comme l’entrée de nouvel associé par mariage, la volonté d’un associé de vendre ses parts, le décès d’un d’entre eux, les projets d’investissement. Les droits et obligations de chacun sont fixés et acceptés. Dans une SCI, le ou les gérants ont le pouvoir de prendre seuls toute décision de gestion : entretien du bien, travaux ou encore mise en location. Ses pouvoirs sont arrêtés par les statuts, qui lui laissent plus ou moins de liberté selon le type de décision à prendre. Par exemple, ils peuvent lui donner le pouvoir d’engager des travaux, de louer le bien, de contracter un emprunt, mais pas celui de vendre les biens. Dans une SCI familiale, ce rôle est le plus souvent dévolu aux parents, qui restent ainsi maître à bord en gardant le contrôle du patrimoine immobilier, et ce même s’ils ont entamé la transmission de leur bien.
