Des parts difficilement cessibles, la qualité de professionnel de la SCI ou encore les conséquences fiscales de l’apport d’un bien à une SCI : autant d’éléments à anticiper.

Apporter son bien à une SCI ou acheter avec la SCI ?

L’apport d’un bien à une SCI entraîne un transfert de propriété et la déchéance des régimes spécifiques tels que le Scellier, le Pinel, etc. Les amortissements déduits sont alors réintégrés. De plus, si le bien a pris de la valeur entre la date d’acquisition par l’associé et la date de l’apport, l’opération entraine les mêmes conséquences fiscales qu’une vente, à savoir la taxation des plus-values. Enfin, si le bien est apportée à une SCI soumise à l’IR, ses associés auront droit aux abattement sur les plus-values immobilières, mais l’apport remet leur compteur des années de détention à zéro. Il peut donc être plus opportun d’acquérir le bien par la SCI déjà constituée. 

La SCI, un propriétaire à part 

Autre contrainte à signaler : la SCI est une personne morale ce qui l’assimile à un professionnel. Dès lors, ses associés ne peuvent utiliser le prêt à taux à 0%, CEL ni PEL pour le financer le bien logé dans la société. De même, la SCI fait obstacle aux mesures protectrices de l’emprunteur non professionnel prévues par le Code de la consommation à savoir les obligations d’information de l’établissement bancaire ou le formalisme du contrat. Ainsi, la condition suspensive de l’obtention d’un prêt n’est pas automatique, il faudra la prévoir dans le compromis de vente. Enfin, les baux d’habitation conclus par une SCI sur ces biens, ont une durée de six ans, contre trois ans entre particuliers, sauf à ce que la SCI soit bien une SCI familiale au sens de la loi de 1989, c’est-à-dire qu’elle soit constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

Des parts difficiles à céder

Faute de marché, les parts de SCI sont difficiles à céder à d’autres personnes que les associés déjà en place. Les clauses d’agrément soumettent en effet l’entrée d’un nouvel associé à l’accord des associés. La vente du bien est alors plus facile à réaliser par la cession de toutes les parts en bloc, ou d’envisager la sortie du bien de la SCI. Pour ces raisons, et pour tenir compte de la valeur réelle des parts pour l’ISF comme les droits de succession, les parts de SCI peuvent être diminuées d’un abattement pour non liquidité de 10%, cumulable avec la tolérance de l’abattement de 10% à 20% sur la valeur de l’immeuble en cas de location ou occupation du bien par un associé.