Pour les couples, mariés ou concubins, la détention d’un bien immobilier à travers SCI présente des intérêts différents.

Outil de transmission pour les concubins

Le recours à une SCI permet d’optimiser fiscalement la transmission entre concubins. Au regard de la loi fiscale, ceux-ci sont en effet des « étrangers », et la transmission de biens entre eux est soumise au droit de successions et donations au taux de 60 %.

Pour alléger la note fiscale, les concubins associés d’une SCI peuvent s’échanger l’usufruit de leurs parts respectives. Chacun se trouve détenteur d’une partie des parts en usufruit, de l’autre en pleine nue-propriété. Cette technique va permettre une transmission du bien lorsqu’intervient le premier décès. En effet, le décès entraine l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété de ses parts dont il avait donné l’usufruit, sans aucun droit à payer. Le survivant reste également usufruitier des parts de son concubin dont la nue-propriété est allée aux héritiers. Mais avec l’usufruit, le concubin survivant dispose du droit de jouir du bien jusqu’à la fin de sa vie. Appliqué à un logement, cela lui donne le droit de l’habiter et de le louer pour en percevoir les loyers.

Pour les époux : la SCI moins protectrice pour le logement

 Cette technique profite également aux couples mariés, bien qu’elle soit moins pratiquée car ils peuvent atteindre le même résultat en adaptant leur régime matrimonial. Toutefois, il faut mettre en garde les époux face à un effet de l’utilisation de la SCI. La mise en SCI de la résidence principale des époux met fin au droit au logement du conjoint survivant. En cas de détention en direct, le conjoint survivant bénéficie d’un droit légal au logement gratuit et temporaire, d’une année. Si les époux étaient locataires, ce droit impose à la succession de prendre en charge une année de loyers. De plus, si les époux étaient propriétaires, le conjoint survivant bénéficie également d’un droit d’habitation viager de ce logement, c’est-à-dire à vie. La détention du logement via la SCI fait échec à ces droits sur le logement. Ils peuvent être retrouvés à condition d’avoir recours à la donation ou au leg de l’usufruit du bien, c’est-à-dire du droit de sa jouissance.

Fiscalement, les époux qui mettent leur logement en SCI doivent également savoir qu’ils ne peuvent pas bénéficier de l’abattement de 30 % sur la résidence principale prévu pour l’ISF, mais seulement d’un abattement de 10 % pour non liquidité.