Acheter sur plan : une possibilité courante dans les programmes immobiliers neufs. Pour protéger l’acquéreur des aléas de la construction, ce type de vente, dite en l’état futur d’achèvement (Vefa) est soumise à un formalisme et à des garanties particulières.

Dans une Vefa, le promoteur s’engage à réaliser une construction à une date et pour un prix convenus à l’avance avec l’acheteur. La vente se réalise en plusieurs étapes.

Le contrat de réservation

Elle commence avec un contrat de réservation, par lequel le promoteur réserve à l’acheteur un lot déterminé du programme de construction. Le contrat de réservation doit contenir, sous peine de nullité, des indications précises sur l’immeuble (situation, superficie, volume, nombre de pièces), la qualité de sa construction, les délais d’exécution des travaux et le prix du bien réservé et ses modalités de révision. Devront également être précisées la date à laquelle le contrat définitif pourra être conclu et les conditions relatives au dépôt de garantie. L’acheteur doit en effet mettre un dépôt de garantie sur un compte bloqué en banque ou chez le notaire de 5% du prix de vente si le contrat de vente doit être signé dans le délai d’un an, ou de 2% si le délai de réalisation de la vente n’excède pas 2 ans. Aucun dépôt n’est dû lorsque ce délai est supérieur à deux ans. Lorsqu’il aura reçu le contrat par courrier recommandé avec accusé de réception, l’acquéreur dispose d’un délai de sept jours pour se rétracter à compter du lendemain de la première présentation de la lettre. En cas de rétractation dans les temps, le dépôt de garantie versé est remboursé en totalité, sans pénalité. Si l’acquéreur ne se rétracte pas, le montant du dépôt de garantie sera déduit du montant total du prix de vente lors de l’acte de vente définitif. A noter que si l’acheteur contracte un prêt pour financer son acquisition, il bénéficie de la condition suspensive légale correspondante, selon laquelle, en cas de refus de prêt, l’opération est annulée et le dépôt de garantie restitué.

Le contrat de vente et la livraison

Ensuite, dès que les travaux ont atteint 20 % d’avancement, l’acte définitif de vente peut être signé devant le notaire. Le prix de vente va être payé de façon échelonnée. Son montant correspond à l’état d’avancement des travaux. En cas de crédit, les fonds sont débloqués par la banque au fur et à mesure de cet avancement. Enfin intervient la livraison des travaux par le promoteur. Elle fait l’objet d’un procès-verbal de livraison qui constate l’achèvement des travaux, leur bonne exécution et la conformité au contrat de vente et qui fixe la livraison du logement. Ce procès-verbal est une étape clé : l’acquéreur peut y consigner tout défaut de conformité ou malfaçon et émettre des réserves. Il peut même consigner le solde du prix de vente chez un tiers jusqu’à la mise en conformité complète du logement.

Les différentes garanties

L’acquéreur en Vefa bénéficie de plusieurs garanties. Pendant un an, la garantie de parfait achèvement couvre les vices apparents qui auront été consignés dans le procès-verbal de réception des travaux. L’acquéreur est assuré pendant deux ans contre les malfaçons du second œuvre et pendant dix ans contre les désordres qui compromettent la solidité de l’édifice ou les rendent impropres à sa destination. Enfin, l’assurance dommage ouvrage, qui doit être souscrite avant le début du chantier par le vendeur et pour votre compte, assure une réparation rapide des dommages, avant toute recherche de responsabilité.