Investissement porteur dans le contexte de taux bas, l’immobilier commercial séduit. Avec une forte demande des investisseurs, un prix élevé des actifs « prime » et une baisse des rendements locatifs, le marché peut cependant manquer de lisibilité.

Bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, hôtels, etc… l’immobilier commercial recouvre un large champ d’actifs. En direct, à travers des fonds dédiés (SCPI, OPCI) ou des actions de société d’investissement immobilier cotée (SIIC), ce placement a le vent en poupe.

Un marché très dynamique

Soutenu par un environnement de taux faibles, le marché français de l’immobilier d’entreprise est très dynamique. Cette classe d’actifs offre un rendement régulier et un capital à terme attirant toujours davantage d’investisseurs car son rendement est plus attractif que l’immobilier d’habitation. Ce support d’investissement bénéficie d’une bonne liquidité et d’un regain d’intérêt pour la pierre jugée plus rassurante que les autres classes d’actifs financiers. Les investisseurs jouent la sécurité et privilégient les biens d’exception, l’immobilier « Prime », pour lesquels les prix s’envolent. En revanche, le rendement locatif tend à se réduire. Et dans un contexte économique morose, les stocks de locaux vacants ne se résorbent pas. Cette décorrélation entre la très bonne santé de l’investissement sur ce marché et le marché locatif qui, en raison de sa sensibilité à la conjoncture économique se situe plutôt en cycle baissier, peut inquiéter certains observateurs.

Vers une bulle immobilière ?

Selon le rapport annuel publié en juin dernier par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), le secteur de l’immobilier commercial incarne une « valeur refuge », dans un contexte d’incertitude accrue sur les autres classes d’actifs. Il n’est toutefois pas sans risques, notamment en raison d’une dégradation de la rentabilité locative. Une remontée plus ou moins brutale des taux d’intérêt serait de nature à provoquer un retournement de la demande. Le HCSF s’inquiète également des nouvelles opérations de construction ou de réhabilitation qui devraient être lancées dans le cadre du Grand Paris avec à la clé un possible phénomène « d’emballement du marché » et à terme un risque de déclassement accéléré des biens les plus anciens. Enfin, le HCSF pointe une surévaluation potentielle de 15 % à 20 % de l’ensemble de l’immobilier commercial français, voire de 30 % pour les bureaux situés dans Paris Quartier central des affaires (QCA).

Un marché sain

Les professionnels du secteur soulignent, quant à eux, l’absence de suroffre d’immeubles commerciaux. Pour l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF), si la hausse des prix des bureaux est réelle (+ 28,4 % dans Paris QCA), la rentabilité locative n’apparaît pas décalée par rapport à celle des autres métropoles européennes. Et si le rendement locatif est effectivement en baisse, celui du secteur se signale par une prime substantielle et historiquement élevée par rapport aux taux longs. Le marché semble donc correctement valorisé en moyenne. Enfin, il est dominé par des investisseurs long terme – principalement des assureurs – qui ne se livrent pas à des opérations spéculatives ce qui contribue à sa stabilité.