Acheter ses locaux : via sa société ou en direct ? Les conserver à l’actif du bilan ou les détenir dans un véhicule à part ? Autant d’options qui s’offrent au professionnel et qui génèrent des conséquences financières et patrimoniales différentes. Avec des taux d’emprunt au plus bas l’investissement dans des locaux pour y installer son activité constitue une solution économiquement séduisante.

Un investissement patrimonial

Premier avantage à d’opter pour un achat immobilier : éviter des loyers versés à pertes. C’est aussi une solution sécurisante. En cas de difficulté, de contraction brutale de trésorerie, l’entreprise dispose d’un actif immobilier qu’elle peut vendre afin de récupérer des liquidités. Et dans les relations avec les banques, la détention de ce type d’actifs permet de solidifier la position de l’entreprise. A ce calcul financier qui motive la plupart des acquéreurs potentiels, s’ajoute un objectif patrimonial : capitaliser un actif et de se constituer un patrimoine immobilier qui servira le jour venu de retraite complémentaire. La location des locaux à un futur repreneur permettra en effet au professionnel de bénéficier de revenus non négligeables.

Structurer son investissement

Cet investissement devra être réfléchi en cohérence avec la stratégie de l’entreprise. Un achat nécessite de mobiliser des capitaux souvent importants. Pour faire l’acquisition d’un immeuble, les entrepreneurs devront en financer une partie, ce qui suppose un prélèvement sur fonds propres, cumulé à un emprunt. Et ce qui devra être prélevé sur les fonds propres ne pourra pas être dépensé au service du développement de l’activité.

L’entreprise peut acheter en direct le bien convoité. Le dirigeant peut acheter le bien et le louer à la société d’exploitation. Les loyers perçus soumis à l’impôt sur le revenu vont servir à rembourser les intérêts d’emprunt. Autre solution : opter pour un démembrement de propriété. Une fois les murs achetés, la jouissance temporaire de ces murs est cédée à la société d’exploitation pour 15 ans ou 20 ans par exemple. Une solution envisageable lorsque l’on dispose d’un capital à placer puisque aucun loyer n’est perçu. Chaque option comporte des conséquences financières et fiscales et doit être étudiée attentivement pendant toute la durée de détention du bien et au moment de son éventuelle cession car le coût total de l’opération immobilière doit pouvoir être supportable par la structure professionnelle ou par le dirigeant lui-même.

Les atouts de la SCI

Qu’il s’agisse d’un achat effectué par l’entreprise ou par le dirigeant, il est judicieux d’effectuer cet investissement via une société civile immobilière (SCI). La SCI achète le local et le loue à la société d’exploitation. La SCI perçoit donc les loyers sous formes de revenus fonciers. De son côté, la société opérationnelle déduit le loyer de son résultat imposable et peut consacrer ainsi sa capacité d’emprunt à d’autres investissements directement liés à son exploitation. Le dirigeant peut également rattacher l’immeuble à son propre patrimoine via une SCI familiale, mettant ainsi en place un outil idéal de transmission, lui permettant d’éviter une indivision. Le dirigeant peut en effet donner les parts de la société opérationnelle à ceux de ses héritiers qui souhaitent lui succéder et réserver les parts de la SCI à ceux qui ne désirent pas rejoindre l’entreprise.