Opérée par la loi Pinel du 18 juin 2014, la réforme des baux commerciaux a rééquilibré les relations entre bailleur et preneur. Le point sur ces nouvelles dispositions qui offrent plus de souplesse et de sécurité aux professionnels, et surtout une plus grande maîtrise de l’évolution de leurs loyers et des charges.

La résiliation triennale consacrée

Dans le cadre d’un bail commercial, le preneur peut désormais donner son congé tous les trois ans. Un certain nombre de bailleurs imposaient à leur preneur de renoncer à cette faculté de résiliation triennale, notamment pour les locaux situés dans les centres commerciaux. Le législateur a supprimé cette possibilité de renoncer à la faculté de résiliation triennale. Aucune clause du bail ne peut prévoir de durée ferme. Seules exceptions à ce principe : les baux conclus pour une durée de plus de neuf années ou, portant sur des locaux de stockage ou à usage exclusif de bureaux ou sur des locaux monovalents où il reste possible de renoncer à la faculté de révision triennale. En outre, la procédure de congé a été facilitée puisqu’elle est délivrée au moyen d’un simple courrier recommandé avec accusé de réception et non plus d’un acte d’huissier.

Stabiliser les loyers

Pour la révision du loyer du bail, le législateur a imposé le recours à des indices plus stables que celui du Coût de la Construction publié trimestriellement par l’INSEE qui était généralement retenu par les bailleurs. Les cocontractants doivent recourir à l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou à l’indice des loyers des activités tertiaires (Ilat), suivant l’activité exercée dans les locaux visés au bail. Une mesure qui permet de limiter l’évolution à la hausse des loyers. En fin de bail, si le preneur dispose d’un droit au renouvellement de son bail commercial, la propriété commerciale, le preneur peut en augmenter le loyer. Cette faculté est encadrée, puisque l’augmentation est plafonnée à 10% de l’ancien loyer.

Clarifier la répartition des charges

Les locataires bénéficient d’un inventaire précis et limitatif des catégories des charges, impôts, taxes et redevances liés au bail et comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Lors de la conclusion du contrat de bail, puis tous les trois ans, le bailleur communique au locataire un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois ans accompagné d’un budget prévisionnel et un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes en précisant leur coût. En outre, une liste des charges qui ne peuvent être refacturées au preneur a été fixée par décret : impôt foncier, assurance de l’immeuble, frais de gestion et les honoraires du syndic, taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France ainsi que les charges de conservation et d’administration des parties communes proportionnellement aux tantièmes de copropriété attachés au lot si le local commercial fait partie d’une copropriété. Le décret inclut également les dépenses relatives aux grosses réparations : réparations des gros murs et des voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier, etc…