Acheter un bien immobilier de caractère, défiscaliser les travaux et ne pas avoir à gérer les rapports locatifs : tels sont les atouts des SCPI Malraux.

Depuis 1962, et la fameuse Loi Malraux, les pouvoirs publics soutiennent les initiatives privées de restauration immobilière des centres-villes et quartiers historiques. Ces opérations de rénovation donnent en effet droit à un régime fiscal très favorable.

Les facilités de la pierre-papier

Participer à la rénovation d’un centre ville en redonnant toute sa splendeur à un immeuble ancien – pierre de taille, poutres, moulure, escalier sculptural – , tel est l’objet des opérations dites de restauration immobilière de la loi Malraux. Elles permettent à un investisseur d’acheter un bien d’intérêt architectural – le plus souvent un appartement – d’effectuer les travaux de qualité sous la supervision des architectes des Bâtiments de France et de réaliser une importante économie d’impôt. Parmi les contraintes, le bien doit être donné en location à usage d’habitation pendant au moins 9 ans, interdiction étant faite de le louer à ses enfants ou parents. Les immeubles étant le plus souvent situés dans des quartiers centraux, ils se louent à des locataires qui ont potentiellement un haut pouvoir d’achat.

Trouver le bien immobilier qui ouvre droit au régime Malraux et correspond exactement au budget d’investissement peut être un véritable casse-tête tant la demande dépasse l’offre. Le recours à la pierre-papier est alors une solution : l’achat porte non pas sur le bien immobilier en direct mais sur des parts de SCPI, qui se charge de réaliser l’investissement et les travaux et d’assurer la mise en location. Le détenteur des parts doit les conserver jusqu’au terme de l’engagement de location et doit détenir les parts en pleine propriété pour avoir droit aux avantages fiscaux.

Une économie d’impôt importante

La base de la réduction d’impôt est constituée par le montant de la souscription affecté au financement des dépenses, retenu dans la limite annuelle de 100 000 euros. La limite est globale, c’est-à-dire qu’elle s’applique à tous les investissements Malraux réalisés par un même foyer, qu’ils soient en direct ou via une SCPI. Surtout, le dispositif Malraux présente l’avantage considérable d’échapper au plafonnement des niches fiscales (sauf si la demande de permis de construire ou la déclaration de travaux a été déposée avant 2013).

Une réduction maximale de 30 000 euros 

Le taux de la réduction d’impôt est de 22 % lorsque les souscriptions servent à financer des dépenses relatives à un immeuble situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain, et paysager (ZPPAUP) ou dans une aire de mise ne valeur de l’architecture et du patrimoine (Avap). Dans ces zones, la réduction d’impôt maximale est donc de 22 000 euros. Lorsque l’immeuble rénové est situé dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé, le taux s’élève à 30 %, et offre une réduction maximale de 30 000 euros. A noter que ces différents classements ont fusionné sous l’appellation unique de « site patrimonial remarquable » depuis la loi du 7 juillet 2016. Les lois de finances en cours de discussion doivent prévoir les mesures de transposition des régimes fiscaux applicables aux anciens secteurs.