Records en volume, en taux bas, l’année 2016 a constitué un excellent cru pour les emprunteurs. La perspective de la remontée des taux en 2017 devrait changer la donne.

En 2016 le taux de détention de crédit immobilier par les ménages français est remonté à 30,7 % (contre 30,2 % en 2015) porté par la croissance rapide des crédits contractés par les primo-accédants (23,3 % en 2016 contre 22,6 % en 2015) qui retrouve un de ses niveaux les plus élevés depuis le début des années 2000 (1).

Les ménages estiment que le poids des charges de remboursement de leur crédit immobilier s’est encore allégé en 2016. Et pour 2017, ils envisagent de souscrire de nouveaux crédits immobiliers plus largement que les dernières années (5,4% en 2016 contre 3,6% en 2015).

Le poids des renégociations

En 2016, les très bons chiffres de 2015, soit 203 milliards d’euros de crédit immobilier bancaire, ont été très largement battus. En effet, le montant total des crédits immobilier a atteint le niveau record de 251 millions d’euros. Cet engouement pour le crédit immobilier est bien entendu généré par les taux extrêmement attractifs consentis par les banques, qui hors coût de garantie et d’assurance se sont établies à 1,23% à la fin de l’année 2016, un record historique. Dans ce contexte de taux bas, les particuliers cherchent massivement à renégocier leur crédit. Et les opérations de rachat de crédit représentent plus de la moitié des nouveaux crédits immobiliers recensés chaque mois. Votée en 2015, la loi Macron et ses dispositions sur la mobilité bancaire, dont les effets se feront sentir à partir du printemps 2017 devraient contribuer à amplifier ce mouvement de renégociation.

La dynamique du secteur immobilier

Le secteur du crédit immobilier est également porté par la très bonne santé du marché immobilier. Avec près de 150 000 ventes de logements neufs en 2016, le secteur des logements neufs affiche de très beaux résultats. Ce marché est porté par la réforme du prêt à taux zéro qui favorise les primo-accédants et par le dispositif fiscal Pinel qui a incité avec succès les investisseurs à revenir sur ce marché.
Dans l’ancien, le dynamisme du marché a également conduit à des records : 848 000 ventes en 2016 soit une hausse de plus de +5% par rapport à l’année 2015. Seul bémol, ce dynamisme du marché dopé par les conditions de crédit très favorables qui redonnent du pouvoir d’achat aux ménages propulse les prix à la hausse.
Le phénomène est particulièrement marqué à Paris ou d’après les statistiques des notaires de Paris Ile-de-France, les prix devraient connaître une croissance de 6% au début de l’année 2017 pour flirter avec les 8500 euros du mètre carré et dépasser les chiffres record d’août 2012.

2017 : quelles perspectives ?

Cette hausse des prix peut impacter à la baisse le volume des transactions. Le rythme des transactions devrait ralentir en 2017, en raison de l’attentisme ce phénomène constaté pour toutes les années d’élections présidentielles. Le volume des crédits immobiliers pourrait donc fléchir. En outre, en décembre 2016, les taux de crédit immobilier ont remonté de 3 points de base pour se fixer à 1,34% selon les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement-CSA, la première hausse depuis plus d’un et demi de baisse continue. Depuis lors, les taux remontent. Cependant d’après les prévisions de ce même organisme, la hausse devrait être lente et continue, pour atteindre un maximum de 1,75 % d’ici la fin de l’année 2017.

(1) Observatoire des Crédits aux Ménages- janvier 2017