Investir à la montagne peut se révéler un investissement plaisir très profitable à condition de faire preuve de sagacité au moment de l’achat. Pour attirer les investisseurs, les stations rénovent leur parc immobilier, misant sur le haut de gamme.

Après trois années difficiles, le marché de la montagne a regagné une certaine fluidité en 2015 avec un volume de ventes en progression.

Un marché encore peu lisible

Du côté des prix, après plusieurs années de repli ou de stagnation, on enregistre des performances assez irrégulières (1). Dans de nombreuses stations, les prix ont augmenté en 2016. C’est notamment le cas des très sportives stations des 3 Vallées (Courchevel, Méribel, les Ménuires/Val Thorens) avec une hausse contenue entre + 3,4% et + 7,5%. La luxueuse Megève connaît la hausse la plus spectaculaire (+16%) soit 7620 euros le m2. Mais des petites stations familiales comme Valloire tirent très bien leur épingle du jeu (+2,3%). L’investisseur y déboursera environ 4210 euros par m2 En revanche une station sur 3 voit les prix de son immobilier fondre : -5,8% pour Tignes-Le-Lac, -5,6% pour le Grand Bornand ou encore -1% pour Morzine où les transactions s’effectuent au prix moyen de 4990 euros le m2.

Priorité à l’altitude

Comme pour l’ensemble du marché immobilier l’emplacement reste primordial. L’accessibilité est un facteur clé. Les résidences ski aux pieds ou en coeur de station sont les plus prisées. L’étendue du domaine skiable et surtout l’altitude doivent être prises en compte. Avec les bouleversements climatiques, mieux vaut parier sur un minimum de 1800 mètres pour s’assurer d’un taux d’enneigement suffisant. Le taux de remplissage des stations est fonction du niveau d’enneigement. C’est  un indicateur clé pour l’investisseur qui souhaite louer son bien et s’assurer d’une bonne rentabilité pour son placement. Les stations de haute altitude ont donc la côte en ce moment et leur prix sont à la hausse.

Montée en gamme de l’offre immobilière

Qu’il s’agisse d’investir dans l’ancien ou d’opter pour une résidence de tourisme récente qui propose des services du type conciergerie, spa, piscine, etc… la qualité du parc immobilier est également déterminante. A cet égard, les goûts des résidents ont changé. Les studios de 25 m2 pour 4 personnes massivement construits dans les années 70-80 sont délaissés. Les clients recherchent des surfaces plus grandes avec des activités d’après ski  de qualité. Dès lors les stations multiplient les programmes de rénovation. Elle parient également résolument sur des investissement de luxe. Et on assiste à une montée en gamme des parcs immobiliers. La Plagne parie sur 2450 nouveaux lits avec deux résidences tourismes 4 et 5 étoiles et un hôtel 5 étoiles. De son côté, la Compagnie des Alpes va investir 200 millions sur le domaine skiable. Même opération de grande envergure aux Alpes d’Huez avec 200 millions programmés pour la créations de lits et 100 millions investis dans le domaine skiable.

Bien estimer son rendement

Le futur propriétaire doit donc bien préparer son acquisition pour opérer un investissement destiné à prendre de la valeur. Qu’il souhaite occuper son bien quelque semaines par an et le louer le reste du temps ou qu’il privilégie un investissement purement locatif, ce dernier ne doit pas surestimer sa rentabilité. La fenêtre de location optimale est étroite : 16 à 18 semaines par an environ. A cet égard les chiffres communiqués par les exploitants des résidences de tourismes qui proposent leurs services de gestion locative déléguée doivent être examinés avec prudence. Les charges de copropriété et les autres frais comme la taxe foncière viennent réduire d’autant les rendements attractifs affichés par ces gestionnaires. Le choix du régime fiscal attractif du loueur en meublé non professionnel permettra cependant d’optimiser ce rendement.

(1) Statistiques des Notaires de France