Le loyer peut être révisé annuellement en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL), ou ponctuellement s’il est sous-évalué ou si des travaux d’amélioration on été effectués. Etat des lieux de vos droits, compte tenu de l’annulation des décrets encadrant la hausse des loyers à Paris et à Lille.

Il est possible, sous certaines conditions d’augmenter le loyer d’un logement dont vous êtes propriétaire.

Révision annuelle

Pour un loyer d’habitation, le contrat de bail prévoit en général une revalorisation. Celle-ci intervient chaque année à la date anniversaire du contrat ou à une date spécifique prévue dans le bail. La révision du loyer s’effectue en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL), dont la valeur est déterminée par l’Insee. La formule de calcul pour calculer le montant maximal du nouveau loyer est la suivante :
loyer initial x (dernier IRL publié / IRL connu au moment de la signature du bail).

Corriger une sous-évaluation

Vous pouvez augmenter le loyer du logement que vous donnez à bail à votre locataire si son prix est trop bas en comparaison des loyers des biens similaires environnants.

Cette réévaluation ne peut s’opérer qu’au moment du renouvellement du bail. Elle devra être justifiée avec des références précises : au moins 6 logements comparables dans les agglomérations de plus d’1 million d’habitants, ou 3 logements comparables dans les autres zones géographiques. Ces biens dont les loyers sont plus élevés que le loyer de votre logement doivent être situés dans le même groupe d’immeubles ou dans un autre groupe d’immeubles similaire.

Vous devez en informer votre locataire au moins 6 mois avant la fin du contrat de bail. Si ce dernier refuse la hausse de loyer, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation. Enfin, si vous effectuez des travaux d’amélioration dans le logement que vous louez, il est possible de prévoir contractuellement d’augmenter le prix du loyer, et cela, même en cours de contrat de bail. Reste à obtenir l’accord de votre locataire.

L’impact de la législation sur l’encadrement des loyers

Les décrets d’application pris pour appliquer la loi sur l’encadrement des loyers à Lille et à Paris ont été annulés par le juge administratif. Il n’est donc pas possible de s’appuyer sur les valeurs de références qu’ils prévoient pour augmenter un loyer au motif que le bien serait loué à un prix inférieur à ces montants. A contrario, le propriétaire qui augmente son loyer n’a pas à tenir compte des plafonds mis en place.

Enfin, pour les propriétaires qui ont respecté les mesures d’encadrement et baissé les loyers pratiqués en contractant de nouveaux baux, depuis 2015, cette annulation ne leur permet pas de réajuster les loyers en cours de bail ni à l’issue du bail. En tout état de cause, la prudence s’impose sur ce point, le ministère de la cohésion et des territoires ayant annoncé faire appel de la décision. En outre, un sursis à exécution permettant de suspendre provisoirement l’exécution de la décision du juge administratif est à l’étude. Et le projet de loi sur la stratégie logement à venir devrait comporter des dispositions permettant d’adapter et de prolonger le dispositif afin d’en finaliser l’expérimentation.