La fiscalité est sans doute le point faible des SCPI. Des solutions existent toutefois pour en limiter l’impact.

En cours de détention : 3 types de revenus 

Les SCPI perçoivent des loyers des immeubles qu’elles détiennent. Comme il s’agit de sociétés fiscalement transparentes, les détenteurs de parts, qui en sont les associés, sont imposés à raison de ces revenus, dans la catégorie des revenus fonciers. Or, les revenus fonciers sont imposés à l‘impôt sur le revenu au barème progressif, lequel croit en fonction du montant des revenus perçus, et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Lorsque le total des revenus fonciers du contribuable est inférieur à 15 000 euros, l’assiette de l’impôt est calculée selon le régime du micro foncier qui offre un abattement de 30 %.

Les SCPI dégagent une seconde catégorie de revenus. Lorsqu’elles arbitrent leur parc immobilier, elles perçoivent des plus-values de la vente des biens. Là encore, ces plus-values sont imposées entre les mains des porteurs de parts, selon le régime des plus-values immobilières. Pour mémoire, l’impôt sur le revenu s’élève forfaitairement à 19 %, sur une assiette diminuée par l’application d’abattement pour année de détention : à partir de la 5^eannée, l’abattement s’élève à 6 % par an jusqu’à la 21^e, puis à 4 % pour la 22^e

L’exonération sur la plus-value n’est donc acquise qu’à compter de la 22e année. L’exonération est acquise au terme de 22 années révolues. Les prélèvements sociaux suivent un autre rythme : l’abattement s’élève à 1,65 % de 5 à 21 ans, à 1,60 % la 22^eannée et 9 % par an de la 23^eà la 29^e. L’exonération de prélèvements sociaux est acquise au terme de 30 ans de détention.

Enfin, si la SCPI place ses fonds dans l’attente d’un investissement, elle perçoit des intérêts. Ses revenus financiers sont imposables au prélèvement forfaitaire unique (PFU), au taux de 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (au total 30 %). Par ailleurs, le détenteur peut réaliser une plus-value lorsqu’il vend ses parts. En principe, cette plus-value est soumise au régime des plus-values immobilières (voir ci-dessus).

 Compatible avec l’assurance-vie

Le bilan doit être nuancé : les parts SCPI sont logeables dans un contrat d’assurance-vie. Les gains distribués par les SCPI, ainsi que les plus-values dégagées par la cession des parts bénéficient alors de son régime favorable, avec notamment un abattement à hauteur de 4 600 euros par contribuable (9 200 pour un couple) en cas de rachat du contrat détenu depuis plus de 8 ans. En revanche, la détention de parts de SCPI à travers un contrat d’assurance-vie supporte une série de frais inexistant en cas de détention en direct.

Enfin, des SPCI offrent à leurs porteurs de part un accès à des régimes de défiscalisation immobilière comme le régime Malraux, ou le Pinel.