C’est une technique juridique connue des Romains, qui s’effectue à faible coût, et qui permet d’optimiser la fiscalité des donations et successions : le démembrement de propriété est l’outil à privilégier pour transmettre des biens au sein de la famille.

Le droit de propriété scindé en deux

Le démembrement de propriété consiste à scinder les droits de propriété en deux. D’un côté, l’usufruit (du latin ususet fructus), donne à son titulaire le droit de jouir du bien et d’en percevoir les fruits. Appliqué à un bien immobilier, l’usufruitier a le droit d’occuper le bien, d’en disposer, de le prêter, de le louer et aussi d’en percevoir les loyers. L’usufruitier peut même l’hypothéquer.

En revanche, l’usufruitier ne peut pas seul vendre le bien, ni le donner, sauf à ce que la vente ou la donation ne porte que sur ses droits en usufruit. Pour disposer de la pleine propriété, il a besoin de l’accord du nu-propriétaire. Celui-ci est propriétaire du bien dont dispose l’usufruitier. Mais il n’est pas pleinement propriétaire, il le sera à la fin de l’usufruit. Le démembrement de propriété peut être prévu pour une durée temporaire (par exemple 15 ou 20 ans), ou viager. Il s’éteint aussi au décès de l’usufruitier. À ce moment-là, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien.

Donation de la nue-propriété

Le démembrement s’inscrit dans un projet de transmission. Des parents qui veulent transmettre une maison, un appartement ou encore un bien locatif, et ainsi limiter les droits de donation et de succession donnent de leur vivant la nue-propriété du bien à leurs enfants. Ils s’en réservent l’usufruit. Autrement dit, le temps du démembrement ils continuent d’occuper l’appartement, de percevoir les loyers du bien locatif, ou de jouir de la maison de famille.

En donnant la nue-propriété du bien, les parents donnent des droits diminués sur le bien, puisque les nus-propriétaires n’ont pas la jouissance du bien. Par conséquent, les droits de donations sont moins élevés que ceux portant sur une donation de la pleine propriété. Et les nus-propriétaires seront pleinement propriétaires au décès de leurs parents usufruitiers sans avoir à acquitter de droits supplémentaires. La transmission est donc optimisée fiscalement.