Tour de vis pour les établissements bancaires : les recommandations du HCSF deviennent contraignantes.
Soutenue par des taux historiquement très bas, la dynamique du crédit immobilier continue à battre son plein. Avec 0,85% sur 15 ans, 1,04% sur 20 ans et 1,28% sur 25 ans d’après le courtier en ligne Meilleurstaux.com, les taux ont battu de nouveaux records à la baisse au mois de septembre 2021.
La demande de crédit est forte. Au cours du premier semestre 2021, la production de crédit immobilier a atteint 110 milliards d’euros. Et les professionnels du secteur anticipent des volumes record pour l’année.
Des conditions durcies
Seul bémol : les conditions d’octroi des prêts se resserrent sous l’influence du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) qui rend contraignantes les règles d’encadrement des conditions d’octroi du crédit immobilier.
Comment poursuivre cette dynamique sans faire peser un risque d’endettement excessif pour les ménages ni nuire au modèle économique des banques ? Pour le HCSF, il est impératif de limiter à 25 ans la durée des prêts immobiliers. Il convient également de limiter à 35% le taux d’effort des emprunteurs, c’est-à-dire la part des revenus consacrée au remboursement du crédit et au paiement de l’assurance-emprunteur.
Des règles désormais obligatoires
Jusqu’ici ces règles ne constituaient que de simples recommandations. Elles deviennent obligatoires à partir du 1er janvier 2022. La bonne mise en œuvre de cette norme sera vérifiée par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). L’ACPR pourra, si nécessaire infliger des blâmes, voire des sanctions pécuniaires dont les montants ne sont pas encore précisés. Les banques pourront déroger à ces règles dans la limite de 20% de leur production de crédit immobilier.
Quels profils pénalisés ?
Depuis que les recommandations du HCSF ont été publiées, la part des crédits de plus de 25 ans a fortement baissé. Une pratique qui peut pénaliser les primo-accédants, notamment les emprunteurs les plus jeunes avec des revenus modestes et projetant en conséquence d’emprunter sur une durée très longue.
La règle relative au taux d’effort pénalise quant à elle les investisseurs locatifs aux bons revenus qui ont pris l’habitude d’emprunter sans apport. Ils sont souvent propriétaires de leur résidence principale ou d’autres biens pour lesquels ils ont déjà contracté un emprunt, faisant grimper leur taux d’effort à 35 ou 36%, ce qui devient rédhibitoire, même lorsque leur reste à vivre est très significatif.
En outre, les règles de calcul des revenus locatifs leur sont désormais moins favorables. Ces revenus ne sont plus déduits de la mensualité de crédit mais simplement ajoutés aux revenus du candidat emprunteur, ce qui achève de pénaliser les dossiers des investisseurs locatifs.
