La ministre du Logement vient d’annoncer les critères conditionnant le maintien du dispositif Pinel à taux plein, dont des caractéristiques de superficie et critères environnementaux plus exigeants.

Alors que le dispositif de défiscalisation Pinel doit prendre fin en 2024, avec une diminution progressive de l’amortissement fiscal d’ici là, les grandes lignes de la prochaine incitation fiscale à l’acquisition de logement neuf viennent d’être dévoilées par le Gouvernement.

Les défis de l’avenir

« Pinel + », « super-Pinel », future « loi Wargon », l’investissement locatif neuf soutenu jusqu’alors par le dispositif Pinel s’inscrit dans la politique du logement que le Gouvernement actuel souhaite initier au-delà des échéances électorales de 2022.

Dans son projet « Habiter la France de demain », la ministre déléguée au Logement, Emmanuelle Wargon, entend orienter les futurs projets de construction et de transformation du bâti pour tenir compte des grands défis environnementaux (étalement urbains, artificialisation des sols), économiques (accès aux services, redynamisation du territoire) et sociaux (mixité sociale,  évolution des modes de vie) actuels.

Améliorer l’habitat

À cette fin, Emmanuelle Wargon a confié, en février dernier, à deux experts de l’aménagement et de l’urbanisme le pilotage d’une mission sur la qualité de l’habitat, en particulier des logements collectifs. Présenté le 8 septembre, le rapport Girometti-Leclerc, fruit d’une concertation avec les acteurs du secteur, part du constat que la qualité des logements neufs s’est dégradée ces dernières années en France. Il identifie des levers d’action pour améliorer la qualité d’usage du logement – privé comme public, collectif mais aussi individuel.

Cinq grands critères sont retenus : l’évolutivité (ou mutabilité) du logement, sa luminosité, la sensation d’espace, la réponse pratique à des fonctions de base, telles que l’espace de rangement, et le rapport à l’espace extérieur.

Les effets induits par le Pinel

Selon les auteurs du rapport, la quête de la rentabilité économique des investissements défiscalisant aurait participé à la tendance de dégradation du foncier : « le dispositif Pinel, pour ne citer que lui, génère selon certains une tendance inflationniste sur le foncier et une dégradation de la qualité dues en partie à l’effet de seuil de l’abattement fiscal et au fait que l’acquéreur n’est pas occupant. 60% à 80% des logements libres seraient vendus à des investisseurs. Or, on comprend aisément qu’il est plus intéressant d’acquérir de petites surfaces avec des rentabilités locatives plus élevées ».

Parce qu’il se prête à une conditionnalité de l’aide, le dispositif d’investissement locatif Pinel est donc identifié comme constituant le levier national le plus solide pour influer sur les caractéristiques des logements collectifs neufs.

Conditionner l’aide fiscale

Ces propositions ont été reprises par la ministre du Logement, annonçant début octobre que pour bénéficier du dispositif à taux plein, la construction devra répondre à la fois à des exigences environnementales, et à des standards en matière de qualité d’usage, en particulier un nombre minimum de mètres carré par typologie de logement (T1, T2, T3…), l’existence d’un espace extérieur privatif, et une double exposition à partir du T3. Les exigences environnementales renforcées n’ont pas encore été précisées.

Quel calendrier ?  

Ce référentiel qualité pourrait conditionner le dispositif Pinel à taux plein après 2023 et 2024, de sorte qu’en 2023 et 2024, deux dispositifs fiscaux pourraient cohabiter : un Pinel à taux réduit et un Pinel à taux plein. Les opérations en cours de devraient pas être impactées.