SCI à l’impôt sur le revenu

Dans une SCI imposée à l’impôt sur le revenu, les loyers perçus par la SCI sont imposés à l’impôt sur le revenu au barème progressif entre les mains de ses associés, dans la catégorie des revenus fonciers.

Si les loyers sont inférieurs à 15.000 euros, ils sont soumis au régime dit du micro-foncier, qui ne taxe que 70% les loyers par application d’un abattement de 30%. Au-dessus de 15.000 euros, ou sur option, c’est le régime réel qui trouve à s’appliquer. Il permet la déduction des dépenses engagées pour leur montant réel. Ces dépenses sont limitativement admises par la loi (frais de gestion et d’administration du bien, réparation et entretien, intérêt et frais d’emprunt, taxe foncière, primes d’assurance, etc).

En cas de grosses dépenses, les revenus imposables peuvent donc être neutralisés. Si le montant des dépenses dépasse celui des revenus, le déficit foncier ainsi constaté peut être déduit des revenus personnels des associés dans la limite de 10.700 euros. Enfin, les revenus fonciers sont également soumis aux prélèvements sociaux.

SCI à l’impôt sur les sociétés

Dans le cadre d’une SCI à l’impôt sur les sociétés, les loyers constituent le chiffre d’affaire duquel sont déduites les charges pour obtenir le résultat imposable. Les charges déductibles incluent, les frais d’acquisition, l’amortissement du bien, la rémunération du gérant associé, les frais de gestion du bien, les taxes foncières etc. Si ce retraitement dégage un bénéfice, celui-ci est imposable à l’impôt sur les sociétés au taux de 15% jusqu’à 38.120 euros et 25% au-delà (à partir de 2022). Si au contraire ce résultat constitue un déficit, il peut être reporté sur les 10 années suivantes.

Pour que les associés perçoivent une partie des bénéfices de la SCI, celle-ci doit procéder à une distribution de dividendes. Entre les mains des associés, ces dividendes sont imposés au prélèvement forfaitaire unique de 30% (12,8% à raison de l’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux). L’option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu est possible, et intéressant si l’associé et faiblement imposé. Il peut alors appliquer un abattement de 40% sur le dividende. Mais il devra ajouter aussi les prélèvements sociaux à 17,2%.