Au sein d’une indivision, qui détient le pouvoir ? Comment se prennent les décisions ? Tout dépend de l’importance, ou de la gravité, de l’acte à engager.

Ce que peut faire un indivisaire seul

Les actes de conservation peuvent être pris par un seul indivisaire. Il s’agit de tous les actes sans lesquels le bien subirait une perte, même sans caractère urgent : mettre en demeure de payer un locataire de payer, souscrire une assurance, effectuer des travaux. Ces actes engagent tous les indivisaires. Cela signifie que si un indivisaire engage finance ces actes avec des fonds personnels, ses co-indivisaires devront le dédommager.

Les actes soumis à la majorité des deux tiers

Les actes de gestion courante doivent être pris à la majorité des deux tiers. Il s’agit des actes d’administration comme la conclusion ou le renouvellement d’un bail, l’ouverture d’un compte bancaire. Entre aussi dans cette catégorie la vente des biens meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision.

Des décisions à l’unanimité

En revanche les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unanimité des indivisaires. Il s’agit de tous les actes qui n’entre pas dans le cadre de l’exploitation normale du bien indivis et qui impactent le patrimoine de chacun, comme, en premier lieu, la vente du bien.

Une exception est prévue par la loi. Les indivisaires représentants les  deux tiers des droits indivis peuvent se rendre chez un notaire et dire leur intention de procéder à la vente du bien indivis. Dans le délai d’un mois, le notaire prévient les indivisaires. Si l’un ou plusieurs des indivisaires s’opposent à la vente ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois, le notaire le constate par procès-verbal. A partir de ce constat, les indivisaires sont autorisés à saisir le tribunal judiciaire afin que le juge autorise la vente du bien indivis, sauf s’il estime être en présence d’une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Avec la règle de l’unanimité plane le risque que les indivisaires ne soient pas tous d’accord. En cas de blocage, n’importe quel indivisaire peut saisir la justice qui  tranchera le conflit.

Tout prévoir dans une convention d’indivision

Pour éviter le risque de blocage, il est vivement recommandé aux indivisaires d’organiser eux-mêmes leurs propres règles, en amont. À cette fin, ils peuvent rédiger une convention d’indivision permettant précisant les règles de gestion de l’indivision. La convention doit faire l’objet d’un écrit notarié si le bien indivis est de nature immobilière. Elle indique le bien concerné, les quotes-parts de chaque indivisaire ainsi que leur identité. La convention peut être prévue pour une durée indéterminée ou limitée, auquel cas elle ne peut pas dépasser 5 ans. Elle est toutefois tacitement renouvelable.

Les indivisaires peuvent aller dans le degré de détails qui leur sied. Concernant l’occupation des lieux, ils peuvent décider du calendrier de jouissance du bien, avec des durée et dates fixées à l’avance. La convention peut prévoir que l’occupation du bien est gratuite pour les uns, payante pour les autres. Elle fait alors l’objet du versement une indemnité d’occupation. Idem pour la répartition des frais et des travaux, les uns ayant des moyens financiers, les autres des compétences.

La convention peut utilement désigner un gérant de l’indivision et prévoir les conditions de sa nomination et de sa révocation. Il agira au nom de l’indivision, dûment mandaté, et sera l’unique interlocuteur des tiers.