Taux d’intérêt qui tendent à se stabiliser, haut niveau du taux d’usure, assouplissements proposés par le Haut Conseil de Stabilité Financière, plusieurs freins qui pénalisent l’accès au crédit immobilier sont en train d’être levés.

La production de crédit immobilier s’est effondrée en 2023. Elle est tombée (hors renégociation) à 9,2 milliards d’euros en septembre, après 9,9 milliards d’euros en août et 10,2 milliards d’euros en juillet, soit son niveau de 2015. L’an passé à la même époque la production de crédit immobilier atteignait plus du double de ce chiffre, soit 21,2 milliards d’euros. La baisse de la production de crédit immobilier est liée à la rapide hausse des taux d’intérêts à laquelle on a assisté depuis près de deux ans.

Stabilisation des taux d’intérêts en vue

Ces taux de crédit semblent désormais se stabiliser. En décembre 2023, ils sont stables à 4% sur 15 ans, 4,2% sur 20 ans et 4,50% sur 25 ans d’après les chiffres du réseau de courtage en crédit immobilier Vousfinancer. Rappelons cependant qu’à leur plus bas en décembre 2021, ces taux étaient fixés respectivement à 0,86%, 0,99% et 1,13%. Cette hausse des taux d’intérêts ampute le budget des futurs acheteurs et les conduit à annuler ou reporter leur projet immobilier. Cette baisse de la demande contribue à tarir la production de crédit immobilier. La frilosité des banques qui ont relevé leurs exigences sous l’impulsion des règles devenues contraignantes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a fait le reste. La limite d’endettement fixée à 35% et la durée maximale de prêt limitée à 25 ans a pénalisé de nombreux emprunteurs y compris parmi les bons dossiers. Lors de sa réunion trimestrielle du 4 décembre, le HCSF, a pris « acte de certaines difficultés opérationnelles dans l’utilisation des dérogations et de la dynamique du marché ».

Assouplissement en vue pour le HCSF

Il a procédé à quelques assouplissements et ouvert la possibilité d’emprunter sur 27 ans maximum pour l’achat d’un bien avec des travaux équivalents à 10% du montant du bien, une bonne nouvelle pour les acheteurs de passoires thermiques qui nécessitent des travaux importants. Le HCSF prévoit également la possibilité d’exclure du calcul de l’endettement les intérêts des prêts relais, une bouffée d’air dans un marché où les délais de vente se sont allongés. Les banques avaient la possibilité de déroger aux règles du HCSF pour une proportion de dossier à hauteur de 20% par trimestre. Il a été constaté qu’elles n’utilisaient pas complétement cette faculté. Ce ratio de 20% pourra désormais être calculé sur 9 mois, et non plus sur un seul trimestre, un lissage dans le temps qui leur permettra de mieux affuter leur stratégie. Enfin, les emprunteurs solvables dont le crédit immobilier a été refusé pourront solliciter un réexamen de leur demande. Autant de bonnes nouvelles à l’horizon. Cependant les professionnels du secteur pointent des ajustements essentiellement techniques et attendent plus pour relancer la production du crédit.

Le taux d’usure n’est plus un facteur de blocage

Dernier frein qui est en train de se lever, l’effet ciseau du taux d’usure, c’est-à-dire au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt. Aux intérêts d’emprunt proprement dits s’ajoutent, frais de dossier, frais de garantie, cotisations d’assurance emprunteur et autres frais annexes imposés. Le taux d’usure peut être vite atteint s’il est bas ou s’il ne remonte pas aussi vite que les taux. En décembre 2023, le taux d’usure atteint à 6,11% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus, contre 5,91% en novembre, du jamais vu depuis 2010. Si les taux d’intérêts restent stables, les taux d’usure ne devraient plus être un problème pour les acheteurs. Il en est de même si ces taux commencent à baisser. Pour l’instant d’après le réseau de courtier Vousfinancer, seules quelques banques ont commencé à baisser leurs taux de 0,10 à 0,20 point.