Lorsqu’il évalue son bien immobilier pour les besoins de l’ISF ou des droits de succession, le propriétaire peut appliquer une décote selon l’état de fait ou de droit du bien. Une décision de justice vient de reconnaître au contribuable la possibilité de les cumuler si les circonstances le justifient.

Pour le calcul de l’ISF et des droits de succession, la valeur d’un bien immobilier peut être diminuée par l’application d’une décote, ou abattement. Ces abattements sont justifiés par les circonstances de la détention : indivision, démembrement de propriété, occupation, etc… Contrairement à ce que soutient l’administration fiscale, la Cour de cassation vient de confirmer que ces abattements peuvent être cumulés, dans un arrêt du 16 février 2016.

Déterminer la valeur vénale
En matière d’ISF et de droits de succession, le contribuable a la responsabilité d’évaluer la valeur de son bien. Pour un immeuble, il doit retenir la valeur vénale, c’est-à-dire le prix auquel ce bien pourrait se négocier à la date de la déclaration à effectuer auprès des services fiscaux. Pour calculer cette valeur vénale, le contribuable comme l’administration s’appuient sur l’analyse des prix déclarés lors des ventes et donations de biens présentant des caractéristiques identiques et affectés au même usage. Cependant, plusieurs facteurs peuvent réduire la valeur marchande de l’immeuble. Soit parce qu’il est mis en location et donc occupé, soit qu’il nécessite d’importants travaux de rénovation ou que sa propriété est démembrée entre usufruitier et nu-propriétaire ou encore qu’il est détenu en indivision par plusieurs propriétaires. Dans toutes ces hypothèses, on utilise des abattements à appliquer sur la moyenne des montants des transactions de biens comparables afin de fixer la valeur vénale du bien au plus juste. Le plus courant de ces abattements en matière d’ISF, est celui prévu lorsque l’immeuble est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire, un abattement de 30%.

Les abattements pour occupation et indivision se cumulent
Dans l’affaire traitée par la Cour de cassation, les contribuables avaient été redressés sur leur déclaration ISF des parts de leur société propriétaire d’un immeuble situé à Nice, composé d’un très grand terrain avec trois constructions, un tennis et une piscine. L’administration fiscale avait validé l’abattement de 20 % pour occupation du bien, mais avait refusé celui, du même montant applicable aux biens détenus en indivision. Or, les droits sur une indivision ont une valeur inférieure à la fraction qu’ils représentent sur la valeur totale du bien. La justice a donc reconnu le droit pour le contribuable, et ce, sans ambiguïté de cumuler les abattements pour occupation et indivision afin d’établir la valeur réelle d’un bien immobilier. Cette décision rendue en matière d’ISF est applicable aux droits de succession.