L’acquisition de locaux professionnels par la société civile de moyens s’avère plus intéressante fiscalement que le schéma de détention par une SCI. La SCM peut en effet bénéficier d’une exonération sur la plus-value dégagée lors de la vente du bien immobilier.
Compte tenu de la durée de l’activité professionnelle, près de 45 ans, la question se pose pour les professionnels de santé exerçant en libéral d’être propriétaire de ses locaux. La société civile de moyens (SCM), qui consiste à mettre en en commun des frais, peut également servir de véhicule pour acheter le cabinet. Les règles fiscales actuelles lui sont plus favorables que l’acquisition en SCI.
Chaque associé amortit le bien immobilier
Dans ce schéma, l’acquisition du local qui va abriter le cabinet est réalisée par la SCM. L’investissement va pouvoir être amorti sur une longue période, par exemple 20 ans. Comme la SCM est transparente, elle va répercuter cette charge annuelle sur les associés. Chacun d’entre eux peut alors déduire de ses recettes professionnelles sa part de l’amortissement du bien immobilier, au titre de sa participation personnelle à la SCM. Une solution plus intéressante que le schéma de détention par la SCI. Lorsque la SCI achète le cabinet et le loue à la SCM constituée pour l’activité, le loyer est certes déductible de la SCM, donc du résultat des associés, mais les loyers sont en revanche imposables au titre des revenus fonciers par la SCI et aux prélèvements sociaux.
A la revente : la plus-value est exonérée
Lorsque les professionnels atteignent la fin de leur carrière et que la revente du cabinet est envisagée, la détention des locaux par la SCM va permettre d’alléger la taxation du gain issu de la vente des locaux. La SCM, propriétaire du cabinet procède à la cession. Cette opération dégage une plus-value, laquelle peut être faiblement taxée. En effet, les recettes de la SCM sont constituées des remboursements de ses associés. Si son chiffre d’affaires propre – peu important celui de ses associés – ne dépasse pas 90 000 euros par an, la SCM peut bénéficier du régime des plus-values réalisées par les petites entreprises. Ce régime exonère totalement les plus-values de cession d’actifs immobilisés, y compris donc les plus-values sur les biens immobiliers. Seule exception : les terrains à bâtir. En revanche, si le chiffre d’affaires de la SCM dépasse le seuil de 90 000 euros, elle ne peut pas bénéficier de l’exonération des petites entreprises. Mais elle a le droit d’opter pour un autre régime intéressant en vertu duquel, les associés bénéficient de l’abattement de 10 % par an à partir de 5 ans de détention. Conséquence : la plus-value à long terme est exonérée après 15 ans de détention, y compris de cotisations sociales. Si un associé veut sortir de la SCM avant les autres et que la SCM conserve le bien immobilier, l’associé sortant va vendre ses parts de la SCM et pourra bénéficier de cette exonération au bout de 15 ans.
