En place à Paris, bientôt étendu en régions, l’encadrement des loyers transforme les rapports propriétaires bailleurs. Les incertitudes qu’il fait peser sur le rendement locatif peuvent décourager les investisseurs.

L’encadrement des loyers mis en place par la loi Alur du 24 mars 2014 s’applique à Paris depuis le 1^er août 2015.

Des loyers de référence à respecter
Les baux conclus depuis cette date doivent respecter des valeurs limites fixées par arrêté préfectoral. Cet arrêté fixe pour chaque année des loyers de référence qui correspondent aux loyers médians calculés à partir des niveaux de loyers constatés par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP). Ainsi Paris est divisé en 14 secteurs géographiques distincts , 16 types de biens (en fonction du nombre de pièces) et 4 périodes de constructions. Pour un studio, le loyer de référence mensuel fluctue entre 22 euros et 31 euros par mètre carré suivant la zone géographique considérée. En cas de location meublée, une majoration unitaire par mètre carré de surface habitable est appliquée aux loyers de référence définis pour les logements loués vides.

Une double limite pèse sur les propriétaires
Cet arrêté fixe également des loyers de référence majorés qui équivalent aux loyers de référence majorés de 20 % et qui doivent être respectés lors de la conclusion d’un nouveau bail. Pour les biens présentant des caractéristiques particulières, comme une terrasse, un jardin ou encore une vue exceptionnelle, il est possible de demander un complément de loyer et donc d’échapper à cette règle.
En outre, le propriétaire doit respecter une autre règle, issue elle aussi de la loi Alur, et applicable quant à elle depuis le 1^er août 2014 : il ne peut pas augmenter le loyer entre deux locataires successifs au delà de l’actualisation établie par l’indice Insee de révision des loyers, quasi stable depuis un an (+ 0,06 %). Toutefois les logements neufs ou reloués après 18 mois de vacances échappent à cette dernière règle. Dans tous les autres cas, les propriétaires sont donc soumis à une double contrainte : le loyer de référence et une augmentation encadrée. Si ces règles ne sont pas respectées, le locataire a la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation. Ce nouveau risque pour le bailleur est encore sous utilisée, avec 28 saisines au 31 décembre 2015.

Le rendement locatif en baisse
Ces mesures ont des conséquences pour les investisseurs. A Paris, l’encadrement des loyers aurait provoqué une baisse des loyers d’environ 20 % des biens, un chiffre qui passe à 35 % pour les petites surfaces d’après les chiffres de l’association Plurience. Le rendement locatif, fixé en moyenne à 3,21% d’après le site MeilleursAgents.com s’en trouve évidemment affecté, ce qui décourage les investisseurs. Les ventes de petites surfaces ont d’ailleurs ralenti dans la capitale depuis l’automne 2015, avec à la clé une baisse des prix de ces biens (2% pour le début de l’année 2016 d’après le courtier en ligne MeilleursTaux.com). Un phénomène qui risque de s’étendre puisque le Gouvernement envisage d’étendre le dispositif à l’agglomération parisienne et plusieurs autres grandes villes dont Lille dès la fin de l’année 2016.