Constituer une SCI peut paraître complexe au regard des obligations comptables et fiscales qu’il faudra respecter. Mais ces règles sont destinées à protéger les associés et les tiers contractants.
Tenir une comptabilité
Comme toute société, la SIC doit tenir une comptabilité. si elle est plus simple que celle qui incombe aux sociétés commerciales, elle doit toutefois dresser un bilan annuel et faire approuver ses comptes par les associés. Pour cela, le recours à un expert-comptable et la tenue d’une assemblée générale sont indispensables. C’est le régime fiscal choisi par les associés qui va déterminer la comptabilité. S’ils retiennent une imposition à l’impôt sur le revenu (IR), la SCI est fiscalement transparente et une comptabilité simplifiée suffit. S’ils optent pour l’impôt sur les sociétés (IS), il faudra tenir une comptabilité d’engagement, comme une société commerciale.
Le régime fiscal : IR ou IS ?
En cas d’assujettissement à l’IR, les éventuels revenus de la société sont taxés directement entre les mains des associés, à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers, après déduction de certaines charges. Si le bien devait être vendu, la plus-value est alors soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers : un abattement de 6 % s’applique par année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième, puis un abattement 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention, ce qui aboutit à exonérer les biens détenus depuis plus de 22 ans. L’éventuelle plus-value est ensuite soumise au prélèvement de 19 %. Le taux et la cadence de l’abattement des prélèvements sociaux diffèrent, aboutissant à une exonération au bout de 30 années de détention : 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième, 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention puis 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.
En cas d’option pour l’IS, la société peut déduire l’ensemble des charges tels que les frais d’acquisition, de gestion et surtout, elle peut amortir l’immeuble. Cette option permet de réduire les éventuels bénéfices taxables, tels que les loyers. Ils sont ensuite imposés au taux de 15% sur les 38.120 premiers euros de bénéfices, puis à 33,33% au-delà. En revanche, en cas de vente du bien immobilier, la plus-value est taxée comme un bénéfice, aucun abattement pour durée de détention. Ce régime s’avère plus adapté à une SCI qui réalise d’importants investissements, productifs de revenus.
