Investir dans la pierre à Paris pour en faire une location touristique de courte durée doit être envisagé avec précaution. La capitale lutte contre l’épuisement du stock de logement vide traditionnel.

La crise du logement à Paris pousse la ville à faire respecter scrupuleusement la réglementation relative à l’usage des locaux. Ces contraintes administratives engendrent un surcoût pour l’investisseur.

Locaux à usage commercial

L’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation impose de pratiquer la location meublée de courte durée dans des locaux à usage commercial. Il en ressort que dans la plupart des cas, le loueur en meublé saisonnier doit obtenir le changement d’usage du lot d’habitation en local commercial. En principe, cette réglementation concerne toutes les communes de plus de 200 000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94). Mais la capitale l’applique scrupuleusement, tentant de freiner le développement des locations meublées de courte durée qui représentent jusqu’à 20 % de l’offre locative dans certains arrondissements parisiens.

Une autorisation préalable sous condition de compensation

 En pratique, les locations meublées de moins d’un an – moins de 9 mois lorsqu’elles sont proposées à des étudiants – sont soumis à une autorisation préalable de la ville. Elles constituent une activité commerciale, et, à ce titre, doivent être exercées dans un local commercial. Or, la plupart des locations meublées sont des résidences secondaires, et s’exercent donc dans des locaux à usage d’habitation. Les propriétaires doivent donc demander à la ville le changement d’usage de leur bien, ce que la ville n’accorde qu’en contrepartie de la création de surface d’habitation. Ce mécanisme dit de compensation prévoit que pour un mètre carré d’habitation transformé en un mètre carré d’activité commerciale, doit être créé un nouveau mètre carré d’habitation dans le même arrondissement. Dans certains quartiers (1er, 2ème, 4ème, 5ème, 6ème, 7ème, 8ème et 9^ème arrondissements), chaque mètre carré d’habitation transformé doit être doublement compensé.

S’ils le peuvent, les propriétaires visés proposent une compensation sur leur propre patrimoine, en transformant en logement un local de surface équivalente non dévolu à l’habitation, comme un bureau ou un commerce. Sinon, il leur faut acquérir des titre de commercialité auprès d’opérateurs privés ou de bailleurs sociaux. L’opération est couteuse : le mètre carré de commercialité moyen s’élève à 1600 euros (de 250 à 3000 euros le mètre carré selon le quartier et la qualité du vendeur) et représente un surcoût incontournable et massif à l’investissement de départ.

Des contrôles effectifs

La ville de Paris multiplie les contrôles surprises dans les quartiers les plus exposés. Les sanctions sont sévères : l’absence d’autorisation est passible d’une amende de 25 000 euros par logement et d’une astreinte de 1 000 euros par jour et par mètre carré jusqu’à régularisation. La fausse déclaration, la dissimulation comme la tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration sont sanctionnées par un emprisonnement d’un an et une amende de 80 000 euros.

Le cas des résidences principales

Si le logement meublé loué constitue la résidence principale du bailleur, l’autorisation n’est pas nécessaire à Paris pour l’exploiter en location meublée. Mais elle ne peut pas être louée plus de 4 mois par an et doit être habitée par son propriétaire au moins 8 mois dans l’année. En revanche, le propriétaire devra déclarer les loyers perçus et verser la taxe de séjour à la mairie de Paris.