Placement alternatif de plus en plus prisé par les particuliers, le secteur hôtelier a de beaux atouts à faire valoir

L’investissement hôtelier a le vent en poupe. Jugé fiable, ce placement affiche des taux de rendements qui séduisent de plus en plus les investisseurs particuliers.

Un secteur dynamique

Le secteur affiche de vrais atouts. En France, l’hôtellerie fait montre d’un dynamisme réel. La France reste la première destination touristique mondiale avec 84,5 millions de touristes en 2015 (1). Et le nombre de nuitées a augmenté de +0,8% par rapport à 2014. Le taux d’occupation (+ de 80%) des hôtels parisiens est en outre un des meilleurs d’Europe. Le marché est porté par une forte demande. Avec peu d’actifs disponibles, le secteur affiche une très bonne liquidité. En 2015, le marché français a enregistré 80 transactions avec un volume record de 3,3 milliards d’euros. Paris et l’Ile-de-France ont concentré 70 % de l’activité en terme de montants investis. L’investissement hôtelier devrait rester soutenu en 2016. Et la France s’est donné comme ambition d’accueillir 100 millions de touristes d’ici 2020, ce qui devrait offrir de belles perspectives aux investisseurs.

Plusieurs formules d’investissement

Cette classe d’actifs séduit largement  : propriétaires exploitants, fonds d’investissements, institutionnels mais aussi particuliers. Si le ticket d’entrée, – environ 5 millions d’euros pour un hôtel parisien, 3 millions d’euros pour un hôtel en région – peut décourager nombre de particuliers investisseurs, la souscription de produits hôteliers via des fonds ou des véhicules dédiés (FCPR, FIP) rend cet investissement accessible à un plus grand nombre d’épargnants avec un ticket d’entrée fixé à quelque milliers d’euros.

Un rendement intéressant

Cet investissement attire les investisseurs qui cherchent à allier performance et risque maîtrisé. Cette classe d’actifs affiche en effet de belles perspectives. La performance de cet investissement est liée à un actif tangible : les murs de l’hôtel. Cet aspect pierre tend à rassurer les investisseurs. Mais la performance de ce placement dépend aussi du fond de commerce qui est cédé avec les murs et qui est à l’origine du dynamisme de cet investissement. A la clé un rendement brut lié au modèle économique de l’hôtel qui varie entre 10 et 15 %, soit un rendement net moyen d’environ 6% à condition d’investir à long terme, à minima sur 6 ans.

Des risques à évaluer

Seul bémol : cet investissement n’est pas sans risque. Même s’il est souvent présenté comme un investissement contracyclique, il présente une réelle sensibilité au contexte économique et aux variations du pouvoir d’achat. Il est également sensible à des facteurs exogènes. Ainsi les attentats de Paris du 13 novembre 2015 ont cependant eu un impact très net avec une baisse de 3,1% de la fréquentation au dernier trimestre 2015. Enfin il présente un certain nombre de risques opérationnels (mauvaise gestion du bien, obsolescence, etc…). On conseille donc pour limiter l’exposition aux risques de consacrer de 5 à 15 % du portefeuille à cette stratégie de diversification.

Un atout fiscal

 Avantage non négligeable : l’investissement hôtelier bénéficie d’un régime fiscal très favorable. En effet, il s’agit d’un investissement économique qui entre dans le champ d’application de la loi TEPA qui offre une réduction d’ISF en cas d’investissement en direct au capital d’une PME ou indirect vis des parts de FIP égale à 50 % des sommes investies dans la limite de 45 %.

(1)  Chiffres Ministère des affaires étrangères et du développement international