Le cadre juridique afférent aux locations de courte durée s’est considérablement durci, au risque d’affecter la rentabilité de l’investissement. Dans certaines villes, particulièrement à Paris, les contraintes générées par ces nouvelles règles sont propres à  décourager les investisseurs, car elles alourdissent considérablement le coût de la mise en location, notamment à Paris.

La limite des 120 jours 

Il est possible de louer sa résidence principale dans la limite de 120 jours par an en location saisonnière sans avoir à effectuer des démarches particulières. La plupart des plateformes de location saisonnière limitent automatiquement les calendriers locatifs à 120 jours pour les logements déclarés comme des résidences principales. Le bailleur doit toutefois procéder à une déclaration en mairie et obtenir un numéro d’enregistrement pour certaines zones comme pour la ville de Paris, numéro qui doit figurer dans les annonces de location.

Quant aux résidences secondaires, elles peuvent être mises en location saisonnière sans limitation de durée. La procédure de déclaration et d’enregistrement doit toutefois être suivie lorsqu’elle est exigée par la commune.

Une autorisation préalable

 Au-delà du seuil de 120 jours, le bien est considéré comme la résidence secondaire du bailleur, et doit être, à ce titre, soumise aux règles de l’hébergement de tourisme.

Dans cette hypothèse, tout dépend de la localisation du bien. Dans les villes de plus de 200 000 habitants, celles de plus de 50 000 habitants situées en zones tendues et les communes limitrophes de Paris, il est nécessaire d’obtenir une autorisation préalable du maire (à Paris, Lyon, Bordeaux…). Dans certains cas, comme à Paris, Lyon, Bordeaux ou encore Nice et Marseille, le bailleur doit solliciter une autorisation de changement d’usage.

Une règle de compensation

 Dans certaines villes (Paris, Bordeaux ou l’hyper centre de Lyon), l’autorisation doit s’accompagner d’une compensation. En effet, le bien loué en tant qu’hébergement de tourisme devient un bien à usage commercial, il perd sa nature de bien à usage d’habitation. Or, les surfaces d’habitation font l’objet d’une politique de protection, destinée à répondre à la pénurie de logement de certaines villes.

Pour obtenir la compensation, le bailleur doit être propriétaire d’un local commercial d’une surface équivalente au bien à louer et s’engager à le transformer en local d’habitation (1m2 pour 1m2). A défaut de détenir un tel bien, il est possible d’acquérir un titre de compensation ou de commercialité.

Ces règles de compensation peuvent être renforcées. Ainsi dans les arrondissements parisiens du centre et de l’ouest, chaque m2 d’habitation doit être doublement compensé (2m2 pour 1m2). Dans les arrondissements du centre, la moitié au moins de la surface du bien concerné doit être compensée au sein du même arrondissement. De quoi décourager nombre d’investisseurs potentiels.

Précisons que si la procédure du changement d’usage n’a pas été suivie, le contrevenant, encourt une amende de 50.000 euros par logement loué irrégulièrement. En outre,  une astreinte de 1.000 euros par jour et par m2 est prévue jusqu’à ce que le logement soit rendu à son usage initial.