La fiscalité de la vente en viager présente des particularités par rapport à une vente immobilière classique. Certains aspects s’avèrent assez attractifs.

La rente et le bouquet

Le bouquet, s’il dégage une plus-value, est soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers. Aussi, s’il porte sur la résidence principale du vendeur, il n’est pas imposé. S’il porte sur d’autres biens, il est peut bénéficier des abattements pour durée de détention.

La rente viagère perçue chaque année par le vendeur constitue un revenu imposable, dans la catégorie des rentes viagères à titre onéreux. Elle n’est toutefois pas imposée dans sa totalité. Elle doit être diminuée d’un abattement, qui est fixé en fonction de l’âge du vendeur, une fois pour toutes, au moment de la signature de l’acte notarié.

Ainsi, plus le vendeur est âgé, moins sa rente sera imposée. Si, au jour de la vente, le vendeur a moins de 50 ans, sa rente sera imposable à hauteur de 70%. S’il a entre 50 et 59 ans, elle est imposable à hauteur de 50 % ; s’il a entre 60 et 69 ans, elle est imposable à hauteur de 40 %. Enfin, si le vendeur est âgé de 70 ou plus au moment de la vente, sa rente est imposée à hauteur de 30% seulement. Les prélèvements sociaux sont dus sur cette fraction imposable.

IFI à géométrie variable

Pour la déclaration du bien à l’impôt sur le fortune immobilière (IFI), tout dépend de la nature du viager, libre ou occupé. Si le viager est libre, l’acquéreur doit déclarer le bien acquis pour sa valeur complète tout en déduisant la valeur du capital représentatif de la rente.

En revanche, si le viager est occupé, l’acheteur et le vendeur doivent se répartir la valeur du bien selon le barème applicable au démembrement de propriété. Ainsi, si le crédit-rentier a entre 51 et 60 ans, ils se répartissent la valeur du bien, de façon égale. Si le crédit-rentier a entre 61 et 70 ans, celui-ci déclare 40 % du bien, le débit-rentier 60 %. Si le crédit-rentier a entre 71 et 80 ans, il déclare 30 %, et le débit-rentier 70 %, etc…

Les frais de mutation et impôts locaux

 Dans le cadre d’un viager occupé, lors de la signature de l’acte notarié, les droits d’enregistrement ne sont pas calculés sur la valeur vénale du bien, mais sur sa valeur décotée prenant en compte le droit d’usage et d’habitation.

L’acquéreur d’un bien en viager, libre ou occupé, supporte la charge de la taxe foncière. En présence d’un viager occupé, le paiement de la taxe d’habitation et la taxe d’enlèvements des ordures ménagères revient au vendeur.