Impôt sur le revenu ou option pour l’impôt sur les sociétés : le choix du régime fiscal de la société emporte des conséquences différentes au regard des revenus perçus par la société ou à la vente du bien.

Impôt sur le revenu 

Lorsque la société est soumise à l’impôt sur le revenu, les résultats de la société, notion plus large que les bénéfices, sont alors taxés au niveau des associés, proportionnellement à leur participation dans le capital social. Ils s’additionnent à leurs revenus d’activité et sont taxés dans la catégorie des revenus fonciers. Si la société perçoit des loyers des biens qu’elle détient, les associés seront donc imposés sur leur quote-part de loyers, après application d’un abattement forfaitaire pour tenir compte des frais et charges, à leur taux marginal d’imposition.

Ce régime s’impose en cas d’investissement en Pinel ou Denormandie. En revanche, si un bien immobilier détenu par la société est placé sous le régime de la location meublée, cette activité étant commerciale, la société devra a priori opter pour l’impôt sur les sociétés.

L’impôt sur le revenu s’avère intéressant lorsque la société vend un bien immobilier et dégage une plus-value. En effet, les associés bénéficient des abattements pour durée de détention. Ceux-ci aboutissent à une exonération totale d’’impôt sur le revenu au terme d’un délai de détention de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Les atouts de l’impôt sur les sociétés

L’impôt sur les sociétés présente l’intérêt de ne taxer que les bénéfices dégagés par la société. Autrement dit, les loyers sont diminués de toutes les charges et amortissements, pour leurs montants réels. Ce régime permet d’amortir le bien.

Une fois ce bénéfice déterminé, les bénéfices sont imposés au taux de 15 % jusqu’à 38 120 euros de bénéfices, et 26,5 % au-delà (en 2021). Outre que l’assiette de l’impôt est réduite par rapport à celle de l’Impôt sur le revenu, les taux sont moins élevés que les taux des tranches supérieures de l’impôt sur le revenu. En apparence, l’option à l’IS est préférable à l’impôt sur le revenu lorsque le bien génère des revenus.

Cela est vrai lorsque revenus sont utilisés à un réinvestissement. En revanche, si les associés décident de se distribuer des revenus, l’opération risque de s’avérer fiscalement couteuse. Après l’imposition des bénéfices au niveau de la société, les bénéfices sont distribués aux associés sous la forme de dividendes. Ceux-ci sont alors imposés à l’impôt sur le revenu selon l’une ou l’autre de ces modalités :

• au prélèvement forfaitaire unique (flat tax) au taux de 12,8 %,
• au barème progressif, après abattement de 40%.

Dans tous les cas, les dividendes sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% (en 2020).

L’IFI

Que la société soit soumise à l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu, les biens immobiliers sont compris dans le patrimoine taxable à l’IFI des associés, tant que le bien n’est pas affectée à une activité professionnelle.

Rappelons que si la résidence principale est détenue par une société civile, le redevable de l’IFI ne peut pas bénéficier de l’abattement de 30 %. Mais, il est admis que pour l’IFI, l’évaluation des parts de sociétés civiles, qui représentent un bien immobilier, parce qu’elles sont moins liquides, puisse bénéficier d’une décote. Attention : cette tolérance administrative n’est pas fondée par un texte de loi.